Art. 18 - R.R. 2/2015
Altezza di un edificio
R.R. Umbria 2/2015 · Titolo I, Capo I, Sezione IV
Art. 18 · Altezza di un edificio (Ae)
Questo mio ultimo progetto editoriale riscrive il Regolamento regionale umbro 2/2015 un articolo alla volta, per renderlo più leggibile da chi lo applica ogni giorno. Riconosco a chi lo ha redatto il grande merito di aver riunito in un solo testo una disciplina prima dispersa in otto regolamenti diversi. Il mio è un esercizio fatto senza alcuna presunzione: non intendo sostituirmi al legislatore regionale, ma solo rendere il testo più chiaro. Anche a me stesso, soprattutto a me stesso. La riscrittura non cambia il contenuto della norma: usa frasi brevi, commi numerati e rinvii essenziali, e conserva le ambiguità del testo, discusse nel commento. Tra parentesi quadre è indicato il comma originale. Quando serve alla lettura, l’ordine dei commi può cambiare. Sono ovviamente benvenuti tutti i commenti.
Testo vigente
- 1. Si definisce altezza di un edificio la distanza massima verticale, misurata in metri lineari: a) nel caso di edifici con coperture inclinate, la distanza, misurata in gronda, intercorrente tra la quota di spiccato, di cui all'articolo 10 e l'intersezione reale o virtuale del lato esterno della parete perimetrale con l'intradosso della falda della copertura, posta al livello più alto dell'edificio stesso, considerando anche i corpi di fabbrica arretrati. Qualora l'inclinazione delle falde della copertura sia superiore al trentacinque per cento, l'altezza dell'edificio è misurata con riferimento alla distanza media tra la linea di colmo e l'estradosso dell'ultimo solaio. Per edifici o parti di essi con copertura ad unica falda inclinata, la distanza è la media tra l'altezza misurata al colmo e in gronda; b) nel caso di edifici con coperture piane, la distanza intercorrente tra la quota di spiccato e l'intersezione reale o virtuale del lato esterno della parete perimetrale con l'intradosso della parte strutturale del solaio di copertura posto al livello più alto dell'edificio stesso anche in caso di corpi di fabbrica arretrati, escludendo lo spessore delle eventuali coibentazioni fino ad un extraspessore massimo di centimetri 10. Ove l'altezza del parapetto superi i metri lineari 1,20 dal piano di calpestio della copertura, l'altezza dell'edificio è misurata con riferimento alla sommità del parapetto medesimo; c) nel caso di edifici con copertura a volta, la distanza intercorrente tra la quota di spiccato e la quota dell'intradosso della volta posta al livello più alto.
- 2. Per edifici con particolare articolazione plani-volumetrica e composizione architettonica o posti su terreni in pendenza a quote diverse, l'altezza è data dalla maggiore delle altezze di ogni facciata, definita dall'articolo 19, dei corpi di fabbrica in cui può essere scomposto l'edificio stesso.
- 3. La misura dell'altezza non tiene conto: a) dei soli volumi tecnici emergenti dalla linea di estradosso del solaio dell'ultimo piano abitabile dell'edificio (quali vani scala, extra - corsa o vano macchina ascensore, apparecchiature tecnologiche destinate anche alla produzione di acqua calda o di energia da fonti rinnovabili, vani motore, canne fumarie e di ventilazione, impianti di condizionamento), purché contenuti nei limiti strettamente indispensabili ed architettonicamente integrati con la costruzione; b) degli impianti tecnologici e di servizio rispondenti a particolari esigenze di funzionalità dell'edificio in relazione alla sua destinazione; c) delle maggiori altezze in corrispondenza di bocche di lupo o agli accessi esterni, carrabili e pedonali, al piano seminterrato o interrato, purché gli accessi stessi, realizzati al di sotto della linea di sistemazione definitiva, non siano di larghezza superiore a metri lineari 5, fatte salve maggiori dimensioni derivanti da normative sulla sicurezza. Per ogni piano può essere realizzato un solo accesso con tale tipologia, fatti salvi i casi in cui per motivi di sicurezza sono prescritti dagli organi competenti due accessi per entrata e uscita degli autoveicoli. Dette limitazioni non trovano applicazione nel caso di destinazione a dotazioni territoriali e funzionali dei piani seminterrati o interrati; d) gli extra - spessori dei solai di cui all'articolo 17, comma 3, lettera a), punto 2.
Testo riscritto
- 1. L'altezza di un edificio (Ae) è la distanza verticale massima, misurata in metri. [c. 1]
- 2. Negli edifici con coperture inclinate l'altezza si misura in gronda. È la distanza tra la quota di spiccato dell'articolo 10 e l'intersezione, reale o virtuale, del lato esterno della parete perimetrale con l'intradosso della falda di copertura. [c. 1, a)]
- 3. Si considera la falda posta al livello più alto dell'edificio. Si considerano anche i corpi di fabbrica arretrati. [c. 1, a)]
- 4. Se l'inclinazione delle falde supera il 35 per cento, l'altezza si misura con riferimento alla distanza media tra la linea di colmo e l'estradosso dell'ultimo solaio. [c. 1, a)]
- 5. Negli edifici, o nelle parti di edifici, con copertura a una sola falda inclinata, la distanza è la media tra l'altezza misurata al colmo e l'altezza misurata in gronda. [c. 1, a)]
- 6. Negli edifici con coperture piane l'altezza è la distanza tra la quota di spiccato e l'intersezione, reale o virtuale, del lato esterno della parete perimetrale con l'intradosso della parte strutturale del solaio di copertura. [c. 1, b)]
- 7. Si considera il solaio di copertura posto al livello più alto dell'edificio, anche in caso di corpi di fabbrica arretrati. [c. 1, b)]
- 8. Non si conta lo spessore delle eventuali coibentazioni, fino a un extraspessore massimo di 10 centimetri. [c. 1, b)]
- 9. Se il parapetto supera 1,20 metri dal piano di calpestio della copertura, l'altezza si misura alla sommità del parapetto. [c. 1, b)]
- 10. Negli edifici con copertura a volta l'altezza è la distanza tra la quota di spiccato e la quota dell'intradosso della volta posta al livello più alto. [c. 1, c)]
- 11. Alcuni edifici hanno una particolare articolazione plani-volumetrica e composizione architettonica. Altri edifici sono posti su terreni in pendenza a quote diverse. [c. 2]
- 12. Per questi edifici l'altezza è la maggiore tra le altezze di ogni facciata dei corpi di fabbrica in cui si può scomporre l'edificio. L'altezza della facciata è definita dall'articolo 19. [c. 2]
- 13. La misura dell'altezza non tiene conto: [c. 3]
- a) dei soli volumi tecnici che emergono dalla linea di estradosso del solaio dell'ultimo piano abitabile. Sono tali i vani scala, l'extracorsa o il vano macchina dell'ascensore, le apparecchiature tecnologiche anche per la produzione di acqua calda o di energia da fonti rinnovabili, i vani motore, le canne fumarie e di ventilazione, gli impianti di condizionamento. I volumi tecnici restano nei limiti strettamente indispensabili e sono architettonicamente integrati con la costruzione;
- b) degli impianti tecnologici e di servizio che rispondono a particolari esigenze di funzionalità dell'edificio, in relazione alla sua destinazione;
- c) delle maggiori altezze in corrispondenza di bocche di lupo o degli accessi esterni, carrabili e pedonali, al piano seminterrato o interrato, alle condizioni indicate di seguito;
- d) degli extraspessori dei solai dell'articolo 17, comma 3, lettera a), punto 2.
- 14. Gli accessi sono realizzati sotto la linea di sistemazione definitiva. La loro larghezza non supera 5 metri. Sono fatte salve dimensioni maggiori richieste dalle normative sulla sicurezza. [c. 3, c)]
- 15. Per ogni piano si può realizzare un solo accesso di questo tipo. Sono fatti salvi i casi in cui gli organi competenti, per motivi di sicurezza, prescrivono due accessi per l'entrata e l'uscita degli autoveicoli. [c. 3, c)]
- 16. Questi limiti non si applicano se i piani seminterrati o interrati sono destinati a dotazioni territoriali e funzionali. [c. 3, c)]
Commento
L’art. 18 disciplina il modo di calcolare l’altezza di un edificio. L’articolo non è di semplice lettura, sia perché rimanda immediatamente all’art. 10 e all’art. 19, sia perché i commi e le lettere non dividono in maniera logica i vari casi. Sarebbe stato meglio distinguere il modo di calcolare l’altezza dall’evenienza per cui si prende una distanza piuttosto che un’altra. Il comma 1 dobbiamo convenire si applichi solo ai casi in cui l’edificio sia poggiato su un piano di campagna orizzontale, poiché altrimenti non vi sarebbe la necessità del comma 2. La norma sembra insomma pensata per uno schema e una sezione tipica non molto complicata, che mostra qualche difficoltà in situazioni più complesse. Andiamo per ordine: la prima frase della lettera a) presenta subito qualche difficoltà perché nel caso di edifici con più altezze in gronda bisogna ricordarsi che l’altezza è quella MASSIMA tra tutte le distanze possibili. Poco importa insomma di avere un edificio che abbia per la maggior parte dei suoi prospetti un’altezza modesta: è sufficiente che un prospetto abbia un’altezza in gronda più alta perché la quota da prendere a riferimento sia quella. Ma questo pare funzionare solo per i casi posti in piano, perché nel caso di edifici in pendenza abbiamo una modalità diversa. Se l’inclinazione delle falde è superiore al 35% si inserisce una nuova modalità di calcolo, che prende a riferimento la distanza media tra l’estradosso dell’ultimo solaio (si presuppone in piano), con la linea di colmo (si presuppone l’intradosso). Tuttavia non è chiaro se tutte le falde debbano essere superiori al 35% o ne basti una per applicare detta modalità. In caso di articolazioni complesse per me bisogna passare al comma 2. Infine è previsto un ultimo caso in cui la copertura sia ad unica falda: la media tra la gronda e il colmo (propendo anche in questo caso per l’intradosso).
La lettera b) si riferisce a coperture piane di edifici posti su un piano di campagna orizzontale.
La lettera c) si riferisce a edifici con la copertura a volta, ma non definendo quale punto della volta debba essere di interesse (imposta, cervello?), occorre prendere prudenzialmente per il fatto che l’intradosso della volta si intenda il suo cervello.
Il comma 2 si riferisce a due tipi diversi di edifici: il primo, con particolare articolazione plano-volumetrica (ma anche giacente su un piano orizzontale?) Il secondo tipo, sia semplice che articolato, posto su terreni in pendenza. Ora, poiché l’altezza è definita come distanza tra due punti (il primo la quota di spiccato; il secondo l’intersezione della copertura con la parete esterna), nel caso del terreno in pendenza è necessario stabilire qual è l’altezza di ogni facciata in cui può essere scomposto l’edificio. È questo il senso del rinvio all’art. 19 (che purtroppo ci riporta all’art. 18) In sintesi: in un edificio in pendenza, con coperture inclinate (e magari anche sghembe), vi sono più altezze possibili (o cioè più distanze possibili tra n quote di spiccato e n punti di intersezione tra copertura e parete). Il tema è scegliere una sola di queste distanze tra le enne possibili. Le distanze possibili si misurano come previsto dall’articolo 18 e tra queste n si prende la media tra la minima e la massima. Il senso sembra comunque essere quella dell’altezza massima TRA le varie altezze in cui può essere scomposto l’edificio. Una formulazione più esplicita avrebbe favorito, anche perché l’altezza della facciata è la media tra le altezze del singolo prospetto.
Il RET semplifica con la definizione data al n. 28: “Altezza dell’edificio”, come altezza massima tra quella dei vari fronti.
Il secondo periodo della lettera a) del comma 1 va letto con attenzione. Alla lettera, «la distanza media tra la linea di colmo e l'estradosso dell'ultimo solaio» misura l'ingombro del tetto, non l'altezza dell'edificio. La lettura ragionevole, a mio avviso, è che sopra il 35 per cento di pendenza il punto superiore della misura non sia più la gronda ma la quota media tra il colmo e l'estradosso dell'ultimo solaio, sempre a partire dalla quota di spiccato. Resta il dubbio, già segnalato, se basti una sola falda oltre il 35 per cento.
Sullo spessore della copertura concorrono più regole. La lettera b) del comma 1 esclude, per le coperture piane, le coibentazioni fino a 10 centimetri. La lettera d) del comma 3 esclude gli extraspessori dei solai dell'art. 17, comma 3, lettera a), punto 2, fino a 20 centimetri. L'art. 17, comma 3, nella sua parte introduttiva, estende al calcolo dell'altezza tutte le esclusioni della lettera a), comprese quelle delle murature. Per gli edifici esistenti si aggiunge l'art. 14, comma 7, del D.Lgs. 102/2014, che esclude dalle altezze il maggiore spessore necessario a migliorare la trasmittanza. Il coordinamento è lasciato all'interprete. La soluzione più lineare, a mio avviso, è applicare la regola più favorevole che il caso concreto consente, senza sommare le franchigie sulla stessa porzione di solaio.
L'ultimo periodo della lettera c) del comma 3 dice che «dette limitazioni» non si applicano ai piani destinati a dotazioni territoriali e funzionali. Le limitazioni sono con ogni probabilità la larghezza massima di 5 metri e il numero di accessi per piano, non l'esclusione stessa, che anzi ne esce rafforzata. Nella riscrittura ho mantenuto la formula generica «questi limiti».
Nella lettera d) del comma 3 il testo vigente scrive «gli extra-spessori» e rompe la costruzione «non tiene conto dei…». Ho corretto la sola concordanza.
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