Chi, cosa, dove

Sono un architetto libero professionista. Nato a Nancy, vivo in Umbria da tanto tempo, anche se una parte della mia famiglia è rimasta in Francia. Laureato a Firenze con Natalini e assistente di Leoncilli per anni, ho insegnato a Firenze e a Perugia.

Adesso mi occupo principalmente di tre cose. La prima è portare un insediamento produttivo dove oggi il piano regolatore non lo consentirebbe. La seconda è dire a chi compra un immobile che cosa sta comprando davvero. La terza è realizzare progetti di riqualificazione dell’esistente.

Il resto (la scrittura, l'insegnamento, i saggi, le poesie), non è un'altra vita. È lo stesso sguardo applicato a materiali diversi: la norma come testo da interpretare, il territorio come testo da leggere, la parola come territorio da attraversare.

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Da oltre trent'anni lavoro sul punto in cui un'intenzione (costruire, insediarsi, comprare), incontra una norma che non l'aveva prevista. È lì che si decide se un'operazione si fa o non si fa, e quasi sempre non è una questione di progetto: è una questione di procedura. Quando un imprenditore individua l'area giusta e scopre che la destinazione urbanistica non la consente, la domanda che conta non è quale procedura sia più elegante, ma quale porta si apre davvero, in quanto tempo, e con quale margine di rischio. La variante non è il fine: è il mezzo per ottenere una localizzazione che altrimenti sarebbe preclusa.

La scelta tra i vari percorsi possibili è la prestazione. Dipende dalla natura dell'investimento, dal numero di titoli abilitativi effettivamente necessari, dall'orientamento dell'amministrazione, dai vincoli che insistono sull'area e dai tempi che l'impresa può sopportare. Sbagliarla significa perdere mesi e, in qualche caso, l'operazione.

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Chi acquista un immobile di pregio compra anche il suo passato amministrativo, e quel passato può contenere difformità non sanabili, titoli non menzionabili, vincoli che precludono l'uso previsto. La verifica preventiva non è una formalità: è ciò che determina se si compra, a quale prezzo, e con quali clausole al rogito.

La due diligence che redigo copre l'identificazione del bene, il profilo catastale, la ricostruzione integrale della vicenda edilizia e l'accertamento dello stato legittimo ai sensi dell'art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001, le difformità e le tolleranze, i vincoli paesaggistici e culturali, l'agibilità, il profilo ipotecario, gli impianti e un esame ambientale ricognitivo.

Pour les acquéreurs francophones : la synthèse directionnelle est rédigée en français, le corps technique restant en italien comme pièce probante. Je suis né en France et j'y retourne régulièrement ; le français est une langue de travail, pas une commodité. Acheter en Ombrie depuis Paris, Lyon ou Genève suppose de comprendre ce que l'on signe — c'est précisément l'objet du rapport.

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La riqualificazione dell’esistente, il restauro, è l’operazione più difficile nel settore dell’architettura, perché implica la memoria, la storia, il paesaggio. E’ la parte che più di altre ha bisogno di MUSAE per incarnarsi in risultati concreti.

Contatti

Arch. Bruno Mario Broccolo — Ordine degli Architetti PPC di Perugia n. 762
bmba@mac.com · +39 329 6343473
Sede legale in Bastia Umbra; operativo in Umbria, Puglia, Calabria.