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Sono un architetto libero professionista. Da oltre trent'anni lavoro sul punto in cui un'intenzione — costruire, insediarsi, comprare — incontra una norma che non l'aveva prevista. È lì che si decide se un'operazione si fa o non si fa, e quasi sempre non è una questione di progetto: è una questione di procedura.

Mi occupo di due cose, e le faccio a un livello che considero difendibile davanti a un funzionario, a un notaio o a un giudice amministrativo. La prima è portare un insediamento produttivo dove oggi il piano regolatore non lo consente. La seconda è dire a chi compra un immobile che cosa sta comprando davvero.

Il resto — la scrittura, l'insegnamento, i saggi, le poesie — non è un'altra vita. È lo stesso sguardo applicato a materiali diversi: la norma come testo da interpretare, il territorio come testo da leggere, la parola come territorio da attraversare.

Localizzare un'impresa in variante al piano regolatore

Quando un imprenditore individua l'area giusta e scopre che la destinazione urbanistica non la consente, la domanda che conta non è quale procedura sia più elegante, ma quale porta si apre davvero, in quanto tempo, e con quale margine di rischio. La variante non è il fine: è il mezzo per ottenere una localizzazione che altrimenti sarebbe preclusa.

Gli strumenti disponibili oggi sono cinque, e non sono equivalenti né intercambiabili a piacere. L'autorizzazione unica ZES (artt. 14 e 15 del D.L. 124/2023, convertito con modificazioni dalla L. 162/2023) è il più incisivo: la determinazione conclusiva della conferenza di servizi sostituisce ogni altra autorizzazione e, ove necessario, costituisce essa stessa variante allo strumento urbanistico. L'Umbria rientra nella ZES unica, così come le regioni meridionali dove opero stabilmente. Segue il procedimento SUAP ex art. 8 del D.P.R. 160/2010, che in Umbria trova il proprio raccordo nell'art. 32, comma 6, della L.R. 1/2015. Poi il piano attuativo in variante, quando l'operazione richiede un disegno urbanistico e non solo un titolo. Poi l'accordo ex art. 11 della L. 241/1990, dove il contenuto va negoziato prima che scritto. Infine l'accordo di programma ex art. 34 del D.Lgs. 267/2000, per gli assetti che coinvolgono più enti e più interessi.

La scelta tra questi cinque percorsi è la prestazione. Dipende dalla natura dell'investimento, dal numero di titoli abilitativi effettivamente necessari, dall'orientamento dell'amministrazione, dai vincoli che insistono sull'area e dai tempi che l'impresa può sopportare. Sbagliarla significa perdere mesi e, in qualche caso, l'operazione.

Dirigo il procedimento: istruttoria di conformità, strategia autorizzativa, impostazione dell'istanza, coordinamento dei progettisti e degli specialisti dell'impresa, rapporti con gli enti, conduzione della conferenza di servizi, gestione delle integrazioni e delle controdeduzioni. La componente fiscale — il credito d'imposta ZES e ogni altra agevolazione — resta al commercialista dell'impresa: io copro il presupposto tecnico-urbanistico e autorizzativo, che è la condizione senza la quale l'agevolazione non ha oggetto.

Due diligence tecnico-urbanistica per chi compra

Chi acquista un immobile di pregio compra anche il suo passato amministrativo, e quel passato può contenere difformità non sanabili, titoli non menzionabili, vincoli che precludono l'uso previsto. La verifica preventiva non è una formalità: è ciò che determina se si compra, a quale prezzo, e con quali clausole al rogito.

La due diligence che redigo copre l'identificazione del bene, il profilo catastale, la ricostruzione integrale della vicenda edilizia e l'accertamento dello stato legittimo ai sensi dell'art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001, le difformità e le tolleranze, i vincoli paesaggistici e culturali, l'agibilità, il profilo ipotecario, gli impianti e un esame ambientale ricognitivo. Ogni ambito si chiude con una classe di rischio esplicita e con una stima di costi e tempi della regolarizzazione, dove serve. La relazione si conclude con un giudizio di commerciabilità — menzionabilità dei titoli ex art. 46 del D.P.R. 380/2001, conformità catastale ex art. 29, comma 1-bis, della L. 52/1985 — e con una raccomandazione operativa: procedere, procedere con clausole, rinegoziare il prezzo, desistere.

Il sopralluogo è sempre compreso, il corrispettivo è fisso e concordato in anticipo, e il documento è redatto per essere consegnato al notaio e al legale del committente, non solo letto dal cliente.

Pour les acquéreurs francophones : la synthèse directionnelle est rédigée en français, le corps technique restant en italien comme pièce probante. Je suis né en France et j'y retourne régulièrement ; le français est une langue de travail, pas une commodité. Acheter en Ombrie depuis Paris, Lyon ou Genève suppose de comprendre ce que l'on signe — c'est précisément l'objet du rapport.

Pareri e supporto agli uffici tecnici

Ai Comuni sotto organico offro pareri scritti su quesiti urbanistico-edilizi, istruttorie complesse, supporto in conferenza di servizi e verifiche di assoggettabilità a VAS. Ho diretto uffici pubblici per anni: leggere un atto amministrativo con gli occhi di chi lo ha anche prodotto accorcia i tempi e riduce gli errori procedurali. Dove esista un conflitto con incarichi privati nello stesso territorio, lo dichiaro e rinuncio a uno dei due.

Cosa trovi su questo sito

LEX — Commento sistematico alla normativa urbanistico-edilizia: dal Testo Unico dell'Edilizia al Salva Casa, dalla legge regionale umbra alle procedure ZES, dal Codice dei beni culturali alla giurisprudenza amministrativa. Non sintesi giornalistiche, ma analisi per chi con questi strumenti ci lavora.

LOCUS — L'architettura come disciplina e come cultura. Il rapporto tra norma e forma, tra regola e progetto. Con qualche debito riconosciuto verso Aldo Rossi, Adolfo Natalini, Gian Carlo Leoncilli Massi.

MUSAE — Poesia, pittura, letteratura, racconti. Perché un architetto che non sa guardare non sa nemmeno progettare.

Contatti

Arch. Bruno Mario Broccolo — Ordine degli Architetti PPC di Perugia n. 762
bmba@mac.com · +39 329 6343473
Studio in Bastia Umbra; operativo in Umbria, Puglia, Calabria.

Il primo inquadramento di un'operazione — fattibilità urbanistica, criticità, percorso amministrativo praticabile — è una prestazione a sé, resa per iscritto in pochi giorni e a corrispettivo definito, scomputabile dall'incarico che ne consegua.