Brevissime riflessioni sulla Sentenza del CdS Sez. IV 4155/2026

La sentenza del Consiglio di Stato n. 4155/2026, sebbene molto sintetica sui punti che qui mi interessano, fornisce un’occasione per tornare a riflettere molto brevemente sulla distinzione tra Ristrutturazione Edilizia (RE) e Ristrutturazione Urbanistica (RU), soprattutto in Umbria e soprattutto per quanto riguarda lo Spazio Rurale dell’Umbria. Dichiaro da subito che la vedo con favore, perché a mio avviso un po’ di chiarezza la fa.

La definizione degli interventi nasce con l’art. 31 della L. 457/78, che guardava al tessuto edilizio esistente e non al territorio agricolo (se non per alcuni aspetti contributivi). La rubrica della legge è infatti “Norme per l’edilizia residenziale”. Poi il legislatore si è “impigrito” e non si è più mosso dall’elenco dell’art. 31, troppo noto per riproporlo. E successivamente ha collegato i diversi titoli abilitativi alla categorizzazione. Dimenticando di trilaterarli con l’interesse pubblico, che detti titoli avrebbero dovuto traguardare.
Fino al 1985 vi era infatti un unico titolo, proveniente dalla Licenza (poi Concessione) del 1942, per "[….] chiunque intenda eseguire nuove costruzioni, ampliare o modificare quelle esistenti o procedere a demolizioni". Il verbo “modificare” è quello che ha messo in crisi il sistema. E che ha richiesto di cominciare a semplificare titoli e procedimenti.

La RE parla di un insieme sistematico di opere riferito a un organismo edilizio. La RE è rivolta a trasformare organismi edilizi.

La RU parla di un insieme sistematico di interventi e quindi tutti gli interventi visti sopra: manutenzione, restauro, ristrutturazione edilizia. E quindi per coerenza e chiusura, anche la demolizione e la nuova costruzione. La RU è rivolta a sostituire l’esistente tessuto edilizio-urbanistico.

Per la RU la L. 457/78 prevedeva un piano attuativo (Piano di recupero, appunto) nelle zone di recupero ex art. 27 perché il carico urbanistico poteva cambiare e quindi vi era bisogno di un piano attuativo (e soprattutto di una convenzione), per adeguare le infrastrutture e gli standard. Nel caso di un singolo edificio il problema non si pone, dato che il PdC è rilasciato sotto la condizione sospensiva ed essenziale dell’esistenza delle opere di urbanizzazione (o dell’obbligo a realizzarle). Nel caso di un solo edificio (al netto degli incrementi volumetrici consentiti eventualmente dalla norma), la sua ricostruzione in luogo diverso non fa cambiare il carico urbanistico nel Comune, se non, eventualmente, in sede locale. Nel caso di un solo edificio, nello Spazio Rurale, non abbiamo un tessuto edilizio-urbanistico da considerare.

Il tema dunque per lo Spazio Rurale dell’Umbria non sarebbe tanto il profilo urbanistico quanto quello paesaggistico. Se infatti un edificio può viaggiare nello spazio rurale, localizzandosi dove vuole (perché neutro rispetto al carico urbanistico), l’unico tema che rimane è semmai quello del “carico paesaggistico”. E allora, se concordiamo su alcuni valori, forse dovremmo inserire una norma di rango paesaggistico nel territorio regionale, senza infingimenti e senza arrampicarsi in disquisizioni troppo raffinate tra la Ristrutturazione Edilizia, Nuova Costruzione, e Ristrutturazione Edilizia. Una norma che consenta l’applicazione de plano della RE anche in ambito agricolo. Detta norma farebbe cadere immediatamente le dispute sui “punti di contatto” del “sedime”, e il disallineamento tra la definizione di Ristrutturazione Edilizia della LR 1/2015 (giustamente armonizzata con il DPR 380/2001), e quella del R.R. 2/2015. E sulla conseguente impossibilità della RU delle abitazioni esistenti in ambito agricolo.