Art. 2 - R.R. Umbria 2/2015
R.R. Umbria 2/2015 · Titolo I, Capo I, Sezione II
Art. 2 · Superficie territoriale (St)
Questo mio ultimo progetto editoriale riscrive il Regolamento regionale umbro 2/2015 un articolo alla volta, per renderlo più leggibile da chi lo applica ogni giorno. Riconosco a chi lo ha redatto il grande merito di aver riunito in un solo testo una disciplina prima dispersa in otto regolamenti diversi. Il mio è un esercizio fatto senza alcuna presunzione: non intendo sostituirmi al legislatore regionale, ma solo rendere il testo più chiaro. Anche a me stesso, soprattutto a me stesso. La riscrittura non cambia il contenuto della norma: usa frasi brevi, commi numerati e rinvii essenziali, e conserva le ambiguità del testo, discusse nel commento. Tra parentesi quadre è indicato il comma originale. Sono ovviamente benvenuti tutti i commenti.
Testo vigente
- 1. Si definisce superficie territoriale la superficie di una porzione di territorio definito o perimetrato dallo strumento urbanistico generale, comprensivo delle aree già edificate o destinate all'edificazione e delle aree per opere di urbanizzazione primaria e secondaria, per altre opere e servizi pubblici, sia esistenti che di progetto, nonché di eventuali aree di rispetto.
- 2. Si definisce territorio agricolo, la superficie di terreno nella disponibilità del richiedente il titolo abilitativo, secondo quanto previsto al Titolo IV, Capo I, Sezione III del TU, fermo restando che l'edificazione è realizzata su terreno in proprietà o con altro diritto reale che conferisce titolo all'edificazione.
- 3. Alla superficie territoriale, misurata in metri quadrati, si applica l'indice di utilizzazione territoriale di cui all'articolo 13.
- 4. La potenzialità edificatoria viene calcolata applicando l'indice di utilizzazione territoriale alla superficie territoriale. Tale potenzialità può essere incrementata considerando anche quella acquisita con atto registrato e trascritto di terreni di proprietà diverse.
Testo riscritto
- 1. La superficie territoriale (St) è la superficie di una porzione di territorio definito o perimetrato dallo strumento urbanistico generale. [c. 1]
- 2. La St comprende le aree già edificate o destinate all'edificazione e le aree per opere di urbanizzazione primaria e secondaria e per altre opere e servizi pubblici, sia esistenti sia di progetto. [c. 1]
- 3. La St comprende anche le eventuali aree di rispetto. [c. 1]
- 4. Il territorio agricolo è la superficie di terreno nella disponibilità di chi richiede il titolo abilitativo, secondo il Titolo IV, Capo I, Sezione III, del TU. [c. 2]
- 5. L'edificazione avviene su terreno in proprietà o su terreno con altro diritto reale che dà titolo a edificare. [c. 2]
- 6. La St si misura in metri quadrati. [c. 3]
- 7. Alla St si applica l'indice di utilizzazione territoriale (Iut) dell'articolo 13. [c. 3]
- 8. La potenzialità edificatoria si calcola applicando l'Iut alla St. [c. 4]
- 9. La potenzialità edificatoria può aumentare. L'aumento deriva dalla potenzialità edificatoria di terreni di altri proprietari. Questa potenzialità è acquisita con atto registrato e trascritto. [c. 4]
Commento
L'art. 2 definisce la Superficie Territoriale. Il primo comma ci dice che questa ST è la superficie definita e perimetrata dallo strumento urbanistico generale. Non distingue tra i vari livelli del Piano Regolatore (per i Comuni che ne sono dotati). Per i PRG o i PdF approvati ex L. 1150/1942 il tema non si pone, ovviamente. Dal tenore lessicale sembra che la superficie debba essere definita (nei suoi attributi) e perimetrata in termini aerali. Il comma 1 merita tuttavia un'altra osservazione lessicale. Il testo dice «definito o perimetrato», non «definito e perimetrato»: alla lettera basterebbe l'una o l'altra condizione. La concordanza è a sua volta incerta, perché «definito» e «comprensivo» sembrano riferirsi al territorio e non alla porzione. Anche l'inciso «sia esistenti che di progetto» può legarsi alle sole aree per opere e servizi pubblici o a tutte le aree elencate. Ho lasciato intatte queste ambiguità nel testo riscritto: scioglierle spetterebbe al legislatore. Il comma 2 specifica la definizione per il territorio agricolo. Il terreno è quello disponibile secondo il TU, mentre l'edificazione deve essere realizzata su terreno di cui si abbia la proprietà o altro diritto reale che consenta l'edificazione. Il comma 2 «definisce territorio agricolo» una superficie di terreno nella disponibilità del richiedente. È un'improprietà: il comma non definisce il territorio agricolo, ma la superficie da computare per gli interventi nello spazio rurale, che è il termine usato dal TU (Titolo IV, Capo I, Sezione III, artt. 88-94). Il comma distingue poi due piani: il terreno computabile, per il quale basta la disponibilità, e il terreno su cui si edifica, che richiede la proprietà o un altro diritto reale. La distinzione va letta insieme all'art. 90, comma 8, del TU, che subordina il titolo abilitativo al vincolo di asservimento registrato e trascritto, e all'art. 6 del Regolamento sulla superficie asservita. Il comma 4 opera anche un raccordo con le Quantità edificatorie eventualmente decollate e che possono incrementare il fondo accipiente. Detto comma non dice tuttavia nulla rispetto alla procedura necessaria per l'edificazione (a mio avviso si tratta molto spesso di una variante al PRG).
Quanto al comma 4, la norma ammette l'acquisizione di potenzialità edificatoria da terreni di altri proprietari, ma tace sui requisiti dei terreni di provenienza: contiguità, zona omogenea, comparto. Tornerò sul punto negli articoli dedicati agli indici.
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