Art. 6 - R.R. 2/2015
R.R. Umbria 2/2015 · Titolo I, Capo I, Sezione II
Art. 6 · Superficie asservita (Sa)
Questo mio ultimo progetto editoriale riscrive il Regolamento regionale umbro 2/2015 un articolo alla volta, per renderlo più leggibile da chi lo applica ogni giorno. Riconosco a chi lo ha redatto il grande merito di aver riunito in un solo testo una disciplina prima dispersa in otto regolamenti diversi. Il mio è un esercizio fatto senza alcuna presunzione: non intendo sostituirmi al legislatore regionale, ma solo rendere il testo più chiaro. Anche a me stesso, soprattutto a me stesso. La riscrittura non cambia il contenuto della norma: usa frasi brevi, commi numerati e rinvii essenziali, e conserva le ambiguità del testo, discusse nel commento. Tra parentesi quadre è indicato il comma originale. Sono ovviamente benvenuti tutti i commenti.
Testo vigente
- 1. Si definisce superficie asservita la superficie territoriale o fondiaria, espressa in metri quadrati, necessaria a legittimare l'edificazione rispetto alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente.
- 2. Le aree asservite ad un edificio per l'applicazione degli indici di cui al presente Capo, Sezione III, possono restare di proprietà diversa ovvero essere cedute a terzi, purché nell'atto pubblico di trasferimento, registrato e trascritto, risulti l'obbligo della loro inedificabilità in rapporto alla potenzialità edificatoria ceduta a terzi o utilizzata.
- 3. Nel caso si intervenga su di un edificio esistente mediante aggiunta di un nuovo corpo di fabbrica, o si realizzino nuovi edifici nelle superfici territoriale o fondiaria di cui agli articoli 2 e 5, per determinare la superficie da asservire al nuovo intervento, devono essere considerati anche gli edifici già esistenti. E’ fatta salva l'ipotesi in cui le norme di attuazione del PRG consentano incrementi di superficie utile coperta indipendentemente dal rispetto dell'indice stabilito o i casi in cui sono applicabili modalità premiali, compensative e perequative delle quantità edificatorie di cui al Titolo II, Capo V del TU.
- 4. L'area asservita a costruzioni esistenti non può essere asservita ad altre costruzioni, fatto salvo il caso di incremento dell'indice di edificabilità o di una sua sottoutilizzazione, rispetto a quanto considerato al momento dell'asservimento o di modifica della destinazione e della normativa urbanistica dell'area medesima.
- 5. Restano ferme le normative in materia di vincolo di asservimento dei terreni previste dagli strumenti urbanistici o da normative di settore.
Testo riscritto
- 1. La superficie asservita (Sa) è la superficie territoriale o fondiaria necessaria a legittimare l'edificazione secondo la disciplina urbanistica ed edilizia vigente. La Sa si misura in metri quadrati. [c. 1]
- 2. Le aree asservite a un edificio per applicare gli indici della Sezione III di questo Capo possono restare di proprietà diversa. Le aree possono anche essere cedute a terzi. [c. 2]
- 3. Nei casi del comma 2 l'atto pubblico di trasferimento indica l'obbligo di inedificabilità delle aree. L'obbligo è commisurato alla potenzialità edificatoria ceduta a terzi o utilizzata. L'atto è registrato e trascritto. [c. 2]
- 4. A un edificio esistente si può aggiungere un nuovo corpo di fabbrica. Nella superficie territoriale o fondiaria degli articoli 2 e 5 si possono realizzare nuovi edifici. In entrambi i casi la superficie da asservire si determina considerando anche gli edifici già esistenti. [c. 3]
- 5. Il comma 4 non si applica: [c. 3]
- a) quando le norme di attuazione del PRG consentono incrementi di superficie utile coperta indipendentemente dal rispetto dell'indice stabilito;
- b) quando si applicano le modalità premiali, compensative e perequative delle quantità edificatorie del Titolo II, Capo V, del TU.
- 6. L'area asservita a costruzioni esistenti non può essere asservita ad altre costruzioni. [c. 4]
- 7. Il comma 6 non si applica nei casi di: [c. 4]
- a) incremento dell'indice di edificabilità o sua sottoutilizzazione, rispetto a quanto considerato al momento dell'asservimento;
- b) modifica della destinazione e della normativa urbanistica dell'area.
- 8. Restano ferme le norme sul vincolo di asservimento dei terreni previste dagli strumenti urbanistici o da normative di settore. [c. 5]
Commento
L’art. 6 si riferisce all’istituto dell’asservimento. L’asservimento del terreno richiede l’atto pubblico, registrato e trascritto. Anche qui occorre integrare un po’ il ragionamento. Infatti il terreno che risulti spogliato della propria capacità edificatoria avrebbe bisogno di essere “visto” dal PRG in maniera diversa. Periodicamente sarebbe insomma necessaria una variante di recepimento di questi terreni “sterili” (sotto il profilo della capacità edificatoria).
Sulla forma dell'atto il Regolamento non è uniforme. L'art. 6, comma 2, richiede l'atto pubblico; l'art. 2, comma 4, per l'acquisizione di potenzialità edificatoria da terreni di altri proprietari, si accontenta di un atto registrato e trascritto. Sul piano civilistico la distanza si riduce: dal 2011 l'art. 2643, n. 2-bis, del codice civile rende trascrivibili i contratti che trasferiscono diritti edificatori, e la trascrizione richiede comunque l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata (art. 2657 c.c.). Resta però una differenza di linguaggio tra due norme che regolano lo stesso fenomeno.
Il comma 2 lascia aperta una domanda. Le aree possono «restare di proprietà diversa» oppure essere cedute; l'obbligo di inedificabilità deve però risultare dall'«atto pubblico di trasferimento». Se l'area resta al terzo e nulla si trasferisce, quale atto la vincola? La prassi usa l'atto unilaterale d'obbligo trascritto, ma il testo non lo dice. Ho mantenuto l'ambiguità nella riscrittura.
Il comma 4 parla di «indice di edificabilità», espressione che il Regolamento usa altrove solo per gli indici volumetrici transitori (art. 139). La lettura corretta è indice di utilizzazione territoriale o fondiaria. Il caso della modifica di destinazione si salda con l'art. 90 del TU, per il quale il vincolo di asservimento in zona agricola previsto dal comma 8 decade quando nuove previsioni urbanistiche modificano la destinazione agricola dell'area.
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